Afin de faciliter l’exploitation de leurs terres, deux agriculteurs ou, plus rarement, deux propriétaires, conviennent parfois d’échanger la jouissance de certaines parcelles. Cette pratique, fréquente dans le monde agricole, peut sembler simple. Mais quelles sont ses conséquences juridiques ? Un tel échange entre propriétaires fait-il naître un bail rural, avec toutes les conséquences qui en découlent ? La réponse est non, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation.
L’échange de jouissance de parcelles entre preneurs à bail : une pratique encadrée
Pendant la durée du bail, le preneur peut procéder à des échanges de jouissance ou à des locations de parcelles s’ils permettent d’assurer une meilleure exploitation. Il s’agit d’une exception au principe d’interdiction des cessions de bail et des sous-locations (art. L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime).
Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance de tout ou partie des surfaces louées. La surface susceptible d’être échangée varie selon les régions agricoles et est fixée par arrêté préfectoral.
Le preneur doit notifier l’opération au propriétaire. Celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux s’il entend s’y opposer. À défaut, il est réputé avoir accepté l’échange.
Enfin, le preneur conserve son droit de préemption sur les parcelles ayant fait l’objet d’un échange en jouissance. (art. L 411-39 du Code rural et de la pêche maritime).
L’échange de jouissance entre propriétaires crée-t-il un bail rural ?
Des propriétaires exploitants peuvent également échanger la jouissance de parcelles leur appartenant.
Cette situation ne doit pas être confondue avec un échange de propriété. Dans le premier cas, chacun reste propriétaire de son terrain : seule son exploitation est confiée à l’autre. Dans le second, la propriété des parcelles est transférée, ce qui nécessite obligatoirement un acte notarié.
Une question se pose : un tel échange de jouissance peut-il être considéré comme un bail rural ?
Pour mémoire, un bail rural suppose la mise à disposition, à titre onéreux, d’un bien agricole en vue de son exploitation agricole (art. L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime).
Dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026, deux agriculteurs avaient signé des attestations de bail verbal par lesquelles chacun se présentait comme bailleur et preneur de l’autre. Lorsque l’un d’eux a souhaité mettre fin à l’échange de jouissance, l’autre a demandé au juge de reconnaître l’existence d’un bail rural.
La cour d’appel de Poitiers lui a donné raison, estimant que la mise à disposition réciproque des parcelles constituait la contrepartie onéreuse exigée par la loi, dès lors qu’il n’était pas prétendu que les parcelles seraient d’une inégale valeur.
La Cour de cassation adopte une autre analyse. Elle juge que la seule réciprocité des mises à disposition de parcelles ne constitue pas une contrepartie onéreuse. En conséquence, les parties ne peuvent être considérés comme liées par des baux ruraux.
Cet arrêt rappelle qu’il ne suffit pas que les parties qualifient leur accord de bail pour que celui-ci produise les effets d’un bail rural. Encore faut-il que les conditions prévues par la loi soient effectivement réunies.
Pour plus d’informations, consultez la décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., n° 25-15.803)
À RETENIR : L’échange de jouissance de parcelles agricoles est une pratique courante qui permet d’améliorer les conditions d’exploitation. Lorsqu’il intervient entre propriétaires, la seule mise à disposition réciproque de parcelles ne suffit pas à caractériser le bail rural.
Avant de conclure un tel accord, discutez-en avec notre notaire. Il vous accompagnera pour sécuriser l’opération et ainsi prévenir d’éventuels litiges.
